
Promociones inacabadas
Las promociones inacabadas son conjuntos de viviendas, edificios no terminados, obras no terminadas, que por diferentes motivos no se han finalizado y entregado y por tanto están a un porcentaje de su ejecución.
Los motivos
son varios:
1.- No completar el porcentaje de ventas que permita la ejecución de la promoción
2.- No conseguir el porcentaje para firmar el préstamo promotor
3.- Una mala gestión de los recursos en su plan económico
4.-Una mala selección del suelo y su precio de compra que lastra el precio final de las viviendas para que sean competitivas.
4.- Factores coyunturales de mercado que hacen que la demanda se reduzca y dejen la promoción fuera de mercado.
Como acceder a promociones inacabadas para invertir?
Nuestra empresa, accede a través diferentes fuentes a promociones inacabadas , las cuales analiza para ponerlas en valor de inversión.
Cuales son las fuentes de acceso a edificios inacabados o residencial inacabado?
SAREB
(Sociedad de Activos de Reestructuración Bancaria)
Sareb es una empresa que forma parte del esquema planteado por el Estado español y las autoridades europeas para recapitalizar las entidades financieras más afectadas por la crisis financiera de 2008. No somos un banco, somos la compañía que absorbió los activos deteriorados de aquellas entidades.
Compra de créditos hipotecarios
a entidades bancarias
Pese a que para algunos haya pasado desapercibido, existe un nuevo mercado utilizado por pequeños y medianos inversores que pretenden la adquisición indirecta de activos inmobiliarios a través de la compra del crédito hipotecario que grava el mismo.
De esta forma pueden obtenerse grandes rentabilidades por el descuento que supone la compra del crédito que grava el activo en comparación con la compra directa del mismo.
Nos encontramos un mercado minorista de créditos hipotecarios destinado a aquellos que buscan la obtención del indicado descuento, asumiendo, eso sí, un riesgo mayor que con la compra directa del activo inmobiliario.
Con este tipo de negocio, la entidad financiera cedente obtiene un beneficio indirecto ya que elimina el riesgo de impago de los créditos cedidos a la vez que disminuye su nivel de morosidad y, por su parte, el adquirente o cesionario, en contraprestación al mayor riesgo asumido, obtiene un importante descuento, lo que redunda en una inversión de mayor rentabilidad o menor coste que la adquisición directa del activo.
Como punto de partida, es necesario aclarar que cedente y cesionario son plenamente libres para concertar la cesión sin que se necesite el acuerdo con el deudor, exigiéndose como único requisito legal, la notificación al mismo del cambio de acreedor. Además, se hace necesaria la elevación a público del documento de cesión para que este pueda acceder al Registro de la Propiedad y se inscriba el cambio del titular del crédito hipotecario. Estos, en principio, serían los únicos requisitos formales para proceder a la cesión.
No obstante, para afrontar con seguridad este tipo de inversiones se hace necesario tomar todas las precauciones posibles, entre ellas destaca el análisis previo de la operación (due diligence), en el que, no sólo se estudian los pormenores jurídicos de la finca (incluyendo obviamente las cargas, asegurándonos de que la nuestra goce de prioridad de rango, y la situación posesoria, urbanística, etc.), sino también y, especialmente, las actuaciones habidas en el procedimiento judicial, examinando que el mismo se encuentra tramitado correctamente, de cara a evitar que cualquier disconformidad formal o procesal frustre o dilate la pretendida adquisición.
Desde el punto de vista fiscal, la cesión de crédito tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible el total de la responsabilidad hipotecaria, con independencia del precio de la operación.
Tras la compra del crédito y teniendo en cuenta que dicho crédito, casi con toda seguridad, se encontrará impagado, habrá que proceder a su ejecución para, de esta forma, acceder al activo inmobiliario.
Concursos
de Acreedores
Nuestra empresa, tiene entre su equipo a administradores concursales ejercientes que conectan con otros profesionales para detectar operaciones atractivas al descuento que permitan operaciones de inversión rentables.
Que son los concursos de acreedores?
Vamos a empezar por explicarte qué es un concurso de acreedores para contarte a continuación quién puede solicitarlo, cuándo, los tipos de concurso que existen y sus diferentes efectos. Podríamos definir el concurso de acreedores como un instrumento que toda empresa tiene para solventar una situación económica extraordinaria y de crisis. En concreto, una compañía puede solicitar la declaración de concurso de acreedores cuando no tiene la suficiente liquidez para cumplir sus obligaciones. Por tanto, está íntimamente relacionado con la falta de solvencia de las empresas.
Así, la Ley Concursal 22/2003 del 9 de julio del 2003 contempla que sólo se someterán a concurso de acreedores las empresas que “no pueden cumplir regularmente sus obligaciones exigibles”.
Se ejecuta esta herramienta para poder solventar dicha situación y pagar el conjunto de las deudas que se hayan asumido con los acreedores.
Para esto, el deudor debe demostrar que dicho estado de insolvencia es “actual o inminente”. Gracias a ello, podrá ejecutar una quita del 50% de los créditos clasificados como ordinarios.
Tipos de concursos de acreedores
Hay dos formas de solicitar dicho concurso:
De forma voluntaria. En este caso es la persona física o responsable de la empresa la que lo hace. Es importante resaltar que dicha persona, si tiene en su conocimiento información que prevea la quiebra de dicha empresa, está en la obligación de solicitar el concurso. En caso contrario puede recaer sobre la misma multas e incluso le pueden imputar penalmente si el juez considera que la quiebra es provocada por fines ilícitos.
Forzosa. Si es alguno de los socios o los acreedores los que solicitan el concurso. Esto puede producirse cuando hay desavenencias con la dirección de la sociedad. Aquí es un juez el que tramita la solicitud de concurso y decide si finalmente se lleva a cabo o no.
Fases del concurso de acreedores
En todo concurso existen 4 fases:
1. Fase común
Esta a su vez se divide en cuatro partes:
Primera. Solicitud de la declaración del concurso. Estudio de la solicitud por parte del juez. Posible aplicación de medidas cautelares.
Segunda. Resolución judicial declarando el concurso o desestimando la solicitud de concurso.
Tercera. Se determina la masa activa que hay en la empresa.
Cuarta. Se determina la masa pasiva y se clasifican los créditos (deudas) que tiene la misma. Entre especiales, generales, ordinarios y subordinados).
2. Fase de convenio
En esta fase se recibirán las propuestas de convenio que el deudor y cualquier acreedor presente. Dichas propuestas deben contener proposición de quita o espero, pudiendo incluir ambas en un mismo convenio, especificando siempre un plan de pagos minucioso.
Las proposiciones de convenio deben suponer obligatoriamente la continuidad de la actividad empresarial o profesional del concursado.
Una vez presentadas las propuestas de convenio, los acreedores podrán votar en la junta de acreedores por la que consideren más favorable a sus intereses. Si alguna propuesta de convenio obtiene la mayoría suficiente para ser aprobada y no adolece de ningún defecto o infracción, el juez aprobará el convenio.
3. Fase de liquidación
El deudor concursado podrá solicitar en cualquier momento del concurso que se inicie la fase de liquidación.
También se abrirá la fase de liquidación cuando no se hayan presentado propuestas de convenio o cuando se hubieran presentado convenios pero no hayan sido aprobado ninguno, entre otros casos.
Una vez abierta la fase de liquidación el deudor perderá todas sus facultades de administración y gestión, siendo el administrador concursal la persona encargada de hacerlo.
La liquidación consiste en vender todos los bienes del deudor con el objetivo de pagar la máxima deuda posible, siguiendo el orden de prioridad marcado por la ley.
4. Fase de calificación
En esta fase se realiza una reflexión sobre el concurso de acreedores a fin de catalogarlo como fortuito o como culpable.
El concurso se considera culpable cuando en la generación de insolvencia se aprecie dolo o culpa grave del deudor.
Cuando el concurso sea declarado como culpable, los afectados serán inhabilitados para administrar bienes ajenos, condenados a devolver los bienes o derechos que hubieran obtenido indebidamente del patrimonio del deudor y deberán indemnizar por los daños causados.